가게 계약 전에 꼭 확인할 것: 내 임대차가 상가건물 임대차보호법을 어디까지 받는지. 기준은 보증금에 월세 × 100을 더한 환산보증금이고, 서울은 9억 원입니다. 기준을 넘어도 계약갱신요구권(10년)과 권리금 보호는 받습니다.
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지역별 기준 금액
| 지역 | 환산보증금 기준 |
|---|---|
| 서울특별시 | 9억 원 이하 |
| 과밀억제권역(서울 제외) · 부산광역시 | 6억 9,000만 원 이하 |
| 광역시 · 세종 · 파주 · 화성 · 안산 · 용인 · 김포 · 광주시 | 5억 4,000만 원 이하 |
| 그 밖의 지역 | 3억 7,000만 원 이하 |
환산보증금 = 보증금 + 월세 × 100. 예: 보증금 5,000만 원에 월세 50만 원이면 5,000만 + 5,000만 = 1억 원.
서울 예시
| 보증금 / 월세 | 환산보증금 | 서울 9억 원 기준 |
|---|---|---|
| 5,000만 원 / 월 300만 원 | 3억 5,000만 원 | 이하 — 전체 적용 |
| 1억 원 / 월 500만 원 | 6억 원 | 이하 — 전체 적용 |
| 2억 원 / 월 700만 원 | 9억 원 | 이하 — 전체 적용 |
| 3억 원 / 월 900만 원 | 12억 원 | 초과 — 일부만 |
기준을 넘어도 받는 보호 · 기준 이하만 받는 보호
| 보호 | 기준 초과해도 |
|---|---|
| 대항력 — 건물을 넘겨받고 사업자등록을 신청하면 다음 날부터 새 건물주에게도 임대차를 주장할 수 있습니다 | ✅ 적용 |
| 계약갱신요구권 — 처음 계약부터 10년까지, 만료 6개월 전 ~ 1개월 전에 요구 | ✅ 적용 |
| 권리금 회수기회 보호 — 계약 끝나기 6개월 전부터 끝날 때까지 건물주가 새 임차인과의 권리금 계약을 방해하면 손해배상 | ✅ 적용 |
| 감염병 등으로 인한 폐업 시 계약 해지(3개월 뒤 효력) | ✅ 적용 |
| 우선변제권 — 확정일자를 받으면 경매·공매 때 보증금을 먼저 돌려받을 순위 | ✖ 기준 이하만 |
| 최단 존속기간 1년 — 1년 미만으로 정해도 1년으로 봄 | ✖ 기준 이하만 |
| 차임·보증금 증액 상한 5% (청구 당시 금액 기준) | ✖ 기준 이하만 |
기준을 넘는 임대차는 5% 상한이 없어, 계약을 갱신할 때 임대인·임차인이 주변 상가건물의 차임·보증금, 경제사정의 변동 등을 근거로 차임 증감을 청구할 수 있습니다(법 제10조의2).
이 판정기는 법이 정한 기준 금액으로 대략을 보여 주는 도구이지 법률 상담이 아닙니다. 계약서 조항·건물 사정에 따라 결론이 달라질 수 있으니 분쟁이 생기면 상가건물임대차분쟁조정위원회나 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 문의하세요. 최우선변제(소액임차인) 금액은 이 페이지에서 다루지 않습니다.
자주 묻는 질문
환산보증금은 어떻게 계산하나요?
보증금에 월세 × 100을 더합니다. 보증금 5,000만 원·월세 300만 원이면 5,000만 + 3억 = 3억 5,000만 원입니다.
서울 상가임대차보호법 적용 기준은 얼마인가요?
서울특별시는 환산보증금 9억 원 이하입니다. 과밀억제권역(서울 제외)과 부산은 6억 9천만 원, 광역시·세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주시는 5억 4천만 원, 그 밖의 지역은 3억 7천만 원 이하입니다.
기준을 넘으면 보호를 전혀 못 받나요?
아닙니다. 대항력, 계약갱신요구권(처음 계약부터 10년), 권리금 회수기회 보호, 감염병 등으로 인한 폐업 시 해지는 기준을 넘어도 적용됩니다. 우선변제권, 최단 존속기간 1년, 5% 인상 상한은 기준 이하일 때만 적용됩니다.
월세를 한 번에 얼마까지 올릴 수 있나요?
환산보증금이 기준 이하라면 청구 당시 차임·보증금의 5% 이내입니다. 기준을 넘으면 이 상한이 없습니다.
계약갱신은 언제까지 요구해야 하나요?
임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 요구해야 하고, 처음 계약부터 전체 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 할 수 있습니다.
확인한 날 2026-09-25 · 출처: 법제처 찾기쉬운 생활법령 — 상가건물임대차보호법의 적용 (기준일 2026-08-15) · 법제처 찾기쉬운 생활법령 — 계약갱신·차임 증액 · 상가건물 임대차보호법 (국가법령정보센터) · 상가건물 임대차보호법 시행령 (국가법령정보센터)