2026년 7월 신규 주담대 10건 중 약 6.8건이 변동금리였습니다.
2014년 2월 이후 12년 만의 최고 수치입니다.
같은 시기 변동금리는 평균 4.35%, 고정금리는 4.76%라 격차는 0.41%p밖에 나지 않습니다.
여기에 8월 27일 금통위가 기준금리를 3.00%로 인상하면서 변동금리의 기준이 되는 코픽스도 오르는 중입니다.
그래서 지금 받는 대출이 변동과 고정 중 어느 쪽에 유리한지, 갈아탈 때 무엇을 계산해야 하는지 세 가지 조건으로 정리했습니다.
목차
- 신규 주담대 변동금리 비중 68.1%, 왜 지금 문제인가
- 주담대 고정 vs 변동, 금리 격차는 0.41%p
- 변동금리에서 고정으로 갈아타는 방법과 수수료
- 10년 장기 고정금리, 지금 차주에게 유리한가
- 이 뒤에 볼 날짜
글의 첫 문단입니다. 주담대 금리형을 고민하는 시기에 꼭 확인해야 할 이야기입니다.
변동금리 쏠림이 12년 만에 최고 수치를 기록하면서 선택의 기준이 다시 묻고 있습니다.
이 글에서는 고정과 변동의 격차, 전환 방법, 장기 고정금리 상품까지 순서대로 정리합니다.
| 평균 금리 | 4.35%(변동) / 4.76%(고정) |
|---|---|
| 5대 은행 범위 | 변동 4.21~6.56% / 고정 4.68~7.15% |
| 1억 원 기준 연 이자 차이 | 약 41만 원(고정이 더 비쌈) |
| 코픽스 추이 | 5월 2.90% → 7월 3.18% |
| 기준금리 | 3.00%(8월 27일 인상) |
신규 주담대 변동금리 비중 68.1%, 왜 지금 문제인가
변동금리 비중 68.1% 자체는 ‘변동이 싸서 사람들이 몰렸다’는 신호입니다.
문제는 코픽스가 5월 2.90%에서 7월 3.18%로 0.28%p 올랐다는 점입니다.
변동금리 주담대는 코픽스에 가산금리를 더해 정해지고, 코픽스가 오르면 일정 시차를 두고 이자율이 따라 올라갑니다.
즉 지금 변동을 고른 사람은 앞으로 이자가 오를 수 있는 쪽을 고른 것이고, 고정을 고른 사람은 지금 값을 몇 년 고정하는 쪽입니다.
기준금리가 3.00%로 인상된 뒤 추가 인상 시기와 속도는 경제상황에 따라 결정한다고 시사됐습니다.
인상이 이어지면 코픽스도 따라 오르고, 변동금리의 우위는 그만큼 줄어듭니다.
그래서 이번 쏠림은 12년 전과 같은 수치여도 읽는 방법이 반대입니다 — 인상 사이클 안에서의 쏠림이라 손해 방향이 다를 수 있습니다.
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주담대 고정 vs 변동, 금리 격차는 0.41%p
평균으로 보면 변동 4.35%, 고정 4.76%로 고정이 0.41%p 비쌉니다.
1억 원 대출 기준으로 연 이자 차이는 약 41만 원입니다.
다만 5대 은행의 개별 상품 범위는 변동 4.21~6.56%, 고정 4.68~7.15%로 훨씬 넓습니다.
고정금리끼리만 벌어진 폭이 2.47%p입니다 — 같은 ‘고정’이라도 상품에 따라 갈리는 폭이 격차보다 큽니다.
개인에게 적용되는 금리는 신용과 담보 조건에 따라 달라지므로, 평균이 아니라 본인이 받는 조건으로 비교해야 합니다.
표의 범위 안에서 본인 조건이 어느 쪽에 가까운지가 첫 번째 판단 재료입니다.
변동금리에서 고정으로 갈아타는 방법과 수수료
변동에서 고정으로 바꾸는 것은 대출을 갈아타는 일이라 중도상환수수료가 발생합니다.
그래서 수수료 부담을 고려해 통상 3년 후 전환을 검토하는 전략이 제시됩니다.
수수료율은 은행과 상품마다 달라 거래 은행에서 확인해야 합니다.
판단은 세 가지로 좁힙니다 — 첫째, 변동과 고정의 금리 격차가 앞으로 벌어질지(코픽스 경로).
둘째, 갈아타는 시점의 수수료가 격차로 벌 이자보다 작은지.
셋째, 갈아타면 DSR이 다시 계산된다는 점입니다.
전세자금대출도 같은 DSR 규제권에 포함되므로, 대환 심사에서 기존 전세대출까지 합산해 한도가 다시 매겨집니다.
세 조건 중 하나라도 불리하면 전환은 보류하는 쪽이 안전합니다.
10년 장기 고정금리, 지금 차주에게 유리한가
정부가 10년 이상 장기 고정금리 주담대 상품 출시를 유도하는 방침을 밝혔습니다.
다만 상품명·한도·금리 수준은 아직 구체화되지 않았습니다.
판단 기준은 두 가지입니다 — 앞으로 대출을 유지할 기간이 길고, 기준금리 추가 인상이 이어질 가능성을 높게 본다면 고정 쪽이 유리해집니다.
반대로 거주 기간이 짧거나 조기 상환 가능성이 크면 수수료 손실이 커집니다.
새 상품이 나오면 기존 고정금리 상품과 같은 자리에서 비교해야 하므로, 출시 세부 조건 발표를 기다려도 늦지 않습니다.
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이 뒤에 볼 날짜
10월 금통위에서 추가 인상 여부가 결정됩니다.
9월 코픽스는 10월 말 발표 예정입니다 — 이 두 값이 전환 계산의 재료를 바꿉니다.
이 글의 금리와 비중 수치는 2026년 9월 초 보도 기준입니다.
👉 추가 인상 시기와 속도는 경제상황에 따라 결정한다고 시사
👉 변동 4.21~6.56%, 고정 4.68~7.15%
👉 10년 이상 장기 고정금리 주담대 상품 출시를 유도
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참고 자료
- 변동 68.1%(12년래 최고), 변동 4.35% vs 고정 4.76%, 코픽스 2.90→3.18%, 정부 (economist.co.kr)
- 8/27 금통위 3.00% 인상, 추가 인상 시기·속도는 경제상황에 따라 결정 시사 (bok.or.kr)
- 5대 은행 고정 4.68~7.15% vs 변동 4.21~6.56%, 중도상환수수료 고려 3년 후 전환 전략 (newsis.com)
주담대 금리형 선택, 이것만 확인하세요
- Q. 변동금리로 받았는데 지금 고정으로 바꾸는 게 나은가요?
격차 0.41%p는 코픽스 상승으로 줄어드는 중입니다. 남은 수수료와 본인의 코픽스 적용 시차를 계산한 뒤, 인상이 이어질 것으로 보면 전환 검토 대상이 됩니다. - Q. 갈아타면 중도상환수수료가 얼마나 나오나요?
은행·상품마다 요율이 다르고 잔존기간에 비례해 줄어듭니다. 정확한 수치는 거래 은행 상품 설명에서 확인해야 합니다. - Q. 갈아타면 한도가 줄어들 수 있나요?
가능합니다. 대환 시 DSR을 다시 계산하고 전세대출도 합산되므로, 조건이 같게 유지되지 않을 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 변동금리로 받았는데 지금 고정으로 바꾸는 게 나은가요?
격차 0.41%p는 코픽스 상승으로 줄어드는 중입니다. 남은 수수료와 본인의 코픽스 적용 시차를 계산한 뒤, 추가 인상이 이어질 것으로 보면 전환 검토 대상이 됩니다.
Q. 갈아타면 중도상환수수료가 얼마나 나오나요?
은행·상품마다 요율이 다르고 잔존기간에 비례해 줄어듭니다. 정확한 수치는 거래 은행 상품 설명에서 확인해야 합니다.
Q. 갈아타면 한도가 줄어들 수 있나요?
가능합니다. 대환 시 DSR을 다시 계산하고 전세자금대출도 합산되므로, 기존 조건이 그대로 유지되지 않을 수 있습니다.
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